Mehr als verdoppelt. In einem Vierteljahrhundert. Die Immobilienpreise in der Schweiz haben eine Entwicklung hingelegt, die vielen Marktteilnehmern den Atem stocken lässt. Doch die entscheidende Frage ist nicht, wie hoch die Preise heute sind. Die Frage lautet: In welcher Phase des Zyklus befinden wir uns – und was können vergangene Krisen über die Zukunft verraten?
In meiner langjährigen Analyse der Schweizer Immobilienmärkte beobachte ich immer wieder denselben Fehler: Anleger und Eigenheimkäufer vergleichen Äpfel mit Birnen. Sie setzen die aktuelle Situation mit der 1990er-Krise gleich – obwohl die Mechanismen völlig unterschiedlich sind. Dieser Artikel gibt Ihnen die Werkzeuge, um das selbst zu beurteilen.
Das Wichtigste zur Zyklusanalyse in 30 Sekunden:
- Aktueller Zyklus seit ~2012 mit +104,8% in 25 Jahren
- Unterschiede zu 1990er-Krise: andere Auslöser, andere Struktur
- Regionale Zyklen laufen asynchron (Zürich ≠ Bern)
- 5 konkrete Warnsignale für Ihre eigene Marktbeobachtung
In diesem Artikel
Wo stehen wir im Zyklus? Die aktuelle Marktphase eingeordnet
7’904 CHF/m²
Durchschnittspreis Schweiz im Februar 2026
Rund CHF 7’900 pro Quadratmeter. Das ist der schweizweite Durchschnitt Stand Februar 2026. Für Wohnungen liegt der Medianpreis bei CHF 8’315 pro m², für Häuser bei CHF 7’710. Diese Zahlen allein sagen jedoch wenig aus. Erst im historischen Kontext gewinnen sie Bedeutung.
In den letzten zwölf Monaten sind die Preise für Wohnungen um 3,1% gestiegen, für Häuser um 2,4%. Das klingt nach moderatem Wachstum. Doch laut IMPI-Daten des BFS lag die durchschnittliche Jahresteuerung 2025 sogar bei 4,6%. Der Schweizer Wohnimmobilienpreisindex erreichte im 4. Quartal 2025 einen Stand von 125 Punkten – Basis war das 4. Quartal 2019.
Die +104,8% in 25 Jahren. Diese Zahl wird oft als Beweis für eine Blase zitiert. Das halte ich für voreilig. Warum? Weil Nominalpreise ohne Berücksichtigung von Inflation, Zinsentwicklung und Lohnwachstum ein verzerrtes Bild zeichnen. Was ich in meinen Analysen sehe: Der aktuelle Zyklus begann ungefähr 2012, nach Jahren der Stagnation. Die Frage ist nicht, ob die Preise gestiegen sind – sondern ob sie fundamental überhitzt sind.
Meine Einschätzung: Der aktuelle Preisanstieg ist real, aber die Fundamentaldaten unterscheiden sich massiv von der Situation Anfang der 1990er. Die Verschuldung wächst langsamer, die Regulierung ist strenger.
Drei Zyklen, drei Lektionen: Was die Geschichte lehrt
Jeder Immobilienzyklus hat seine eigene DNA. Der grösste Analysefehler, den ich immer wieder beobachte: Investoren setzen die aktuelle Situation mit der 1990er-Krise gleich, ohne die völlig unterschiedlichen Auslöser zu berücksichtigen. Schauen wir uns die drei relevanten Referenzpunkte genauer an.
Die 1990er-Krise: Als die Blase wirklich platzte
Ende der 1980er-Jahre war die Euphorie grenzenlos. Banken vergaben Hypotheken wie Bonbons. Spekulanten kauften auf Pump. Dann kam der Crash. Die Preise brachen laut historischer Analyse um bis zu 40 Prozent ein. Banken mussten Abschreibungen in zweistelliger Milliardenhöhe verkraften.
In realen – also inflationsbereinigten – Werten fielen die Immobilienpreise zwischen 1990 und 2001 um knapp 25%. Der UBS Swiss Real Estate Bubble Index erreichte damals Werte von bis zu 2,60 Punkten. Die Erholung dauerte über ein Jahrzehnt.
Die Kernlektion dieser Krise: Spekulative Exzesse gepaart mit lockerer Kreditvergabe führen unweigerlich zur Korrektur. Die Frage ist nur: Wann?
2008 und die Finanzkrise: Warum die Schweiz glimpflich davonkam
Die globale Finanzkrise 2008 traf die Schweiz – entgegen vieler Erwartungen – nur mild. Die Immobilienpreise gingen leicht zurück, erholten sich aber innerhalb von 18 Monaten. Warum dieser Unterschied zu den USA oder Spanien?
Drei Faktoren waren entscheidend: Die Schweizer Bankenregulierung war bereits strenger. Die Spekulation blieb auf Nischenmärkte begrenzt. Und der Franken profitierte als sicherer Hafen vom globalen Kapitalzufluss. Was wie ein Paradox klingt, wurde zur Marktstütze.
Ich erinnere mich an Gespräche mit Investoren im Jahr 2009. Die Panik war gross, die Korrektur blieb aus. Diese Erfahrung prägt bis heute die Risikowahrnehmung vieler Marktteilnehmer – manchmal zum Guten, manchmal zum Schlechten.
2020-2026: Der aktuelle Zyklus unter der Lupe
Der aktuelle Zyklus startete mit dem Zinstiefpunkt der SNB und der Corona-Pandemie, die den Wunsch nach mehr Wohnfläche befeuerte. Die Preise zogen deutlich an. Dann kam die Zinswende 2022. Viele erwarteten einen Crash.
Was passierte? Die Preise stiegen weiter, wenn auch langsamer. Gemäss UBS Bubble Index stieg der Wert im 3. Quartal 2025 leicht von 0,20 auf 0,29 Indexpunkte. Das liegt weit unter den 1,53 Punkten vom 3. Quartal 2022 – und meilenweit von den 2,60 Punkten der 1990er entfernt.
Für alle, die Markttrends mit Weak-Signal-Scouting verfolgen, zeigt sich: Die Warnsignale unterscheiden sich fundamental von früheren Krisenmustern.
| Kriterium | 1990er-Krise | Finanzkrise 2008 | Aktuell (2020-2026) |
|---|---|---|---|
| Auslöser | Spekulative Kreditvergabe | Globale Bankenkrise (extern) | Zinswende nach Tiefstphase |
| Bubble Index Höchststand | 2,60 Punkte | ~1,0 Punkte | 0,29 Punkte (Q3/2025) |
| Preiskorrektur | -25% bis -40% | -3% bis -5% (kurzzeitig) | Bisher keine |
| Dauer Korrektur | 10+ Jahre | 12-18 Monate | Offen |
| Kernlektion | Spekulation rächt sich | Externe Schocks abpufferbar | Fundamentaldaten entscheidend |
Regionale Zyklen: Warum Zürich nicht Bern ist
Der nationale Durchschnitt täuscht. Das ist eine meiner zentralen Erkenntnisse aus über einem Jahrzehnt Marktbeobachtung. Regionale Zyklen laufen asynchron – und die Spreizung ist enorm.
Zürich führt die Preisstatistik an: CHF 11’461 pro m² für Wohnungen, CHF 10’746 für Häuser. Bern liegt bei CHF 7’032 respektive CHF 6’585. Die Differenz beträgt über 60%. Ähnliche Unterschiede zeigen sich zwischen städtischen Zentren und ländlichen Regionen.
Wer die aktuellen Immobilienpreise pro m² in der Schweiz vergleicht, erkennt: Der Zürcher Markt hat möglicherweise bereits ein Plateau erreicht, während Regionen wie Aargau (CHF 7’331/m²) oder St. Gallen (CHF 6’985/m²) noch Aufholpotenzial zeigen.
Fallbeispiel aus meiner Praxis
J’ai accompagné Stefan, 52 ans, Unternehmer aus Zürich, bei einer schwierigen Entscheidung. Er überlegte, seine Renditeimmobilie in Winterthur zu verkaufen – aus Angst vor einer Blase. Seine Referenz? Medienberichte, die 2008 und die 1990er in einen Topf warfen.
Unsere differenzierte Analyse zeigte: Die Zinsstruktur, die Eigenkapitalanforderungen und die demografische Nachfrage unterscheiden sich fundamental. Er behielt die Immobilie – eine Entscheidung, die sich bislang als richtig erwies.
| Kanton | Wohnungen CHF/m² | Häuser CHF/m² |
|---|---|---|
| Zürich | CHF 11’461 | CHF 10’746 |
| Luzern | CHF 8’460 | CHF 8’290 |
| Aargau | CHF 7’331 | CHF 7’325 |
| Bern | CHF 7’032 | CHF 6’585 |
| St. Gallen | CHF 6’985 | CHF 6’980 |
Fünf Warnsignale, die Sie kennen sollten
In meiner Arbeit mit Immobilieninvestoren stelle ich fest: Die meisten erkennen Warnsignale erst im Rückspiegel. Die folgenden fünf Indikatoren helfen Ihnen, die Marktphase selbstständig einzuschätzen.
Wenn diese Signale zusammenkommen: Ein einzelnes Warnsignal bedeutet wenig. Kritisch wird es, wenn drei oder mehr Indikatoren gleichzeitig ausschlagen. Aktuell sehe ich höchstens ein bis zwei dieser Signale aktiv.
Das SNB Finanzstabilitätsbericht 2025 bestätigt: Das Wachstum der Hypothekarkredite liegt bei 2,8% im ersten Quartal 2025. Das ist deutlich unter den Exzessen der 1990er.
- Bubble-Index über 1,5 Punkte – Aktuell: 0,29. Die Risikozone beginnt erst bei Werten deutlich über 1,0.
- Kreditwachstum über 5% jährlich – Aktuell: 2,8%. In den 1990ern lag dieser Wert bei über 10%.
- Preis-Miet-Verhältnis explodiert – Die Mieten steigen parallel zu den Kaufpreisen. Kein Auseinanderdriften.
- Spekulative Käufe dominieren – Eigennutzer prägen weiterhin den Markt, nicht Spekulanten.
- Leerstand sinkt auf kritische Werte – In Zürich ist der Markt eng, aber nicht panikgetrieben.
Mein Rat: Beobachten Sie den UBS Bubble Index vierteljährlich. Bei einem Sprung über 1,0 Punkte innerhalb eines Quartals wäre erhöhte Vorsicht geboten.
Ihre Fragen zur Zyklusanalyse
Ist die Schweiz aktuell in einer Immobilienblase?
Nach meiner Analyse der Daten: Nein, nicht im klassischen Sinne. Der UBS Bubble Index liegt bei 0,29 Punkten – weit entfernt von den Werten der 1990er (2,60). Das bedeutet nicht, dass keine Korrektur möglich ist. Aber die Fundamentaldaten unterscheiden sich grundlegend von früheren Blasenphasen.
Wann kommt die nächste grössere Korrektur?
Ehrliche Antwort: Das kann niemand seriös vorhersagen. Historisch dauern Schweizer Immobilienzyklen zwischen 15 und 20 Jahren. Der aktuelle Aufschwung begann um 2012. Eine Plateauphase oder moderate Korrektur wäre in den nächsten Jahren keine Überraschung – ein Crash wie in den 1990ern halte ich bei aktueller Datenlage für unwahrscheinlich.
Soll ich jetzt noch kaufen oder lieber warten?
Diese Frage kann nur individuell beantwortet werden. Wenn Sie eine Immobilie zur Eigennutzung suchen und die Tragbarkeit gegeben ist: Warten auf den «perfekten Zeitpunkt» hat in der Vergangenheit oft mehr gekostet als das Risiko einer Korrektur. Bei Renditeobjekten rate ich aktuell zu genauer Prüfung der regionalen Dynamik.
Warum sind die Preise trotz höherer Zinsen nicht gefallen?
Drei Gründe: Erstens bleibt das Angebot knapp – die Bautätigkeit hält mit der Nachfrage nicht Schritt. Zweitens hat die SNB den Leitzins im Juni 2025 wieder auf 0% gesenkt. Drittens dämpft die Immigration den Nachfragerückgang. Diese Faktoren haben den Zinseffekt bisher weitgehend neutralisiert.
Welche Regionen sind am anfälligsten für eine Korrektur?
Regionen mit dem stärksten Preisanstieg und dem höchsten Anteil spekulativer Käufe. Traditionell zählen dazu Teile des Genferseegebiets. In der Deutschschweiz würde ich die Hotspots Zug und gewisse Zürichsee-Gemeinden genauer beobachten. Kantone wie Bern oder St. Gallen zeigen historisch stabilere Entwicklungen.
Ihre nächsten Schritte
Die historische Analyse zeigt: Nicht jeder Preisanstieg ist eine Blase. Und nicht jede Blase platzt gleich. Die aktuelle Marktphase unterscheidet sich fundamental von den 1990er-Jahren – sowohl in der Struktur als auch im Risikoniveau.
Drei Massnahmen für Ihre eigene Einschätzung
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UBS Bubble Index quartalsweise verfolgen – Alarmschwelle: über 1,0
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Ihre Region separat analysieren – nationale Durchschnitte täuschen
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Persönliche Situation prüfen – Eigennutzung und Rendite erfordern unterschiedliche Strategien
Was mich die Daten der letzten 25 Jahre gelehrt haben: Timing ist schwierig, Fundamentalanalyse nicht. Konzentrieren Sie sich auf das, was Sie kontrollieren können – Ihre Eigenkapitalquote, die Tragbarkeit und die Qualität des Standorts.
Grenzen der historischen Analyse: Historische Muster garantieren keine zukünftige Entwicklung. Regionale Unterschiede können erheblich von Durchschnittswerten abweichen. Jede Kauf- oder Verkaufsentscheidung erfordert eine individuelle Analyse mit einem qualifizierten Immobilienbewerter oder Finanzberater.